Você passou meses, talvez anos, monitorando o saldo do FGTS, cortando o jantar fora e fugindo das parcelas do cartão de crédito. Finalmente, o valor da entrada está na conta. Você visita o decorado, escolhe a unidade com a melhor vista e já consegue até sentir o cheiro do café na cozinha nova. Mas aí, no meio da empolgação, o corretor ou o gerente do banco solta a bomba: “Agora só faltam as custas de transferência”. É nesse momento que o sonho de muita gente balança. O que ninguém te conta com clareza no início da jornada é que ser dono de um imóvel no papel custa caro, e não estou falando das prestações.
Se você não provisionar entre 4% e 5% do valor total do imóvel para a burocracia, o seu planejamento financeiro vai naufragar na beira da praia. O “sócio” que aparece na hora da assinatura O primeiro grande choque atende pelo nome de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Ele é o imposto municipal que você paga para a prefeitura validar que o imóvel mudou de mãos. Em cidades como São Paulo ou Rio de Janeiro, a alíquota gira em torno de 3%. Parece pouco? Em um apartamento de R$ 500 mil, estamos falando de R$ 15 mil à vista. Não tem parcelamento suave, não tem choro. É boleto na mesa para a escritura sair. Mas a autópsia da conta não para por aí. Depois do imposto, vêm os cartórios. Muita gente confunde Escritura com Registro, mas são processos distintos (e ambos pagos). A Escritura: É o documento que prova a vontade de compra e venda. O Registro: É o que efetivamente te torna dono perante a matrícula do imóvel.
Se você estiver financiando, o contrato do banco tem força de escritura pública, o que te economiza alguns mil reais, mas o registro no Cartório de Imóveis continua sendo obrigatório e tabelado conforme o valor da transação. O “pulo do gato” que poucos usam Aqui entra uma informação técnica que vale ouro e que muito comprador de primeira viagem ignora: se este for o seu primeiro imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), você tem direito por lei a 50% de desconto nas taxas de registro e escritura. Já vi dezenas de casos onde o comprador pagou o valor cheio simplesmente porque o cartório não perguntou e ele não informou. É uma economia que pode pagar a sua geladeira nova ou o projeto de iluminação da sala. Reclame esse direito; ele está na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). Os custos que moram nos detalhes Além dos impostos, existem as “taxas de conveniência” do sistema financeiro. Se você vai financiar, o banco vai cobrar uma Taxa de Avaliação de Garantia.
Basicamente, você paga para um engenheiro ir até o imóvel dizer ao banco que aquela propriedade realmente vale o que você está pagando. Isso costuma variar entre R$ 2.000 e R$ 3.500, dependendo da instituição. E não se esqueça dos seguros obrigatórios (MIP e DFI) que vêm embutidos na parcela. Eles protegem o banco em caso de morte, invalidez ou danos físicos ao imóvel. No papel, parecem centavos, mas ao longo de 30 anos, é um montante considerável do seu patrimônio que fica pelo caminho. Como não ser pego de surpresa? Imagine o cenário: você comprou um imóvel na planta. Três anos depois, na entrega das chaves, o índice de correção (geralmente o INCC) fez o seu saldo devedor subir, e consequentemente, o valor do ITBI e das taxas de cartório também subiram, já que são proporcionais ao valor atualizado.